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聚焦广东旧改典型案例|猎德村:广州旧村改造第一个吃螃蟹者

发布时间:2019-10-23 04:14:13 人气:2194

项目名

广州市猎德村改造工程

项目概述

猎德村是广州市第一个翻新的村庄。它位于珠江新城的南部。东临玉成园社区居委会,南临临江大道,西临莉雅湾,北邻兴民路和华城大道。这个村庄占地470亩。

猎德村改造计划将整个猎德村从东北向东南分为两大区域。根据重建的总体政策,猎德村被拆除并就地重建。其中,西部地区将有超过11万平方米的土地被拆除用于商业用途,并按卖得好的方式拍卖给公众。拍卖资金将用于满足村庄改造资金的需要。东平拆迁后,主要用于安置村民,在猎德村南部保留一块土地,作为集体经济发展的配套项目,修建一座旅馆。

猎德村改造采用村自主开发模式。《旧猎德村重建拆迁补偿安置初步规划》建议,猎德村重建所需资金将通过转让该村西部土地筹集30多亿元。土地拍卖价格达到46亿元,总建筑面积56.8万平方米。其中,约25亿元将用于拆迁补偿和新建建筑,另有10亿元将用于投资南方的酒店。

2007年10月,广州首个旧城改造项目猎德村开始拆除。整个重建项目历时3年,到2009年底基本完成。2010年春节前,所有村民都搬进了新家。

重建背景

猎德村的改造是由多种因素驱动的。

首先是市场的强大吸引力。截至2007年,珠江新城取代的经济发展用地和商业用地已基本开发完毕。旧猎德村保留给村民的住宅用地约474亩,占珠江新城土地面积的4.9%,成为市场上的一块“诱人蛋糕”。

第二是政府的紧急提拔。首先,珠江新城中央商务区的整合是提升城市竞争力所必需的。广州猎德村位于规划中的珠江新城中央商务区黄金地带。为了实现完整的中央规划,让广州的中央商务区真正形成,猎德的转型势在必行。二是城市主干道系统建设的实际需要。广信快线的主线猎德桥穿过猎德村,使得猎德村的改造更加迫切。

最后,这也是老猎德村要求改革的倡议。猎德村在尊重历史和财产权的基础上,考虑到集体和个人利益,也非常积极地参与改造,这也为猎德的顺利改造奠定了基础。此外,猎德的改造也是在亚运会上更新广州城市面貌的一项重要措施。

因此,猎德村作为广州城中村改造中第一个房地产开发商参与的试点项目,具有明显的典型性和代表性。其开创性的改造模式(政府主导、市场参与)、“拆迁补偿”拆迁模式和规划设计方案引起了广泛关注。

转换模式

在广州市委、市政府的指导下,猎德村改造项目确定了以下改造模式:

●坚持“市、区政府主导、村为实施主体”的总体思路,摒弃政府单方面主导拆迁,通过整体整治和拍卖部分旧农村土地融资解决资金来源;

●坚持“村民获得实惠,村集体经济发展壮大,城市景观升级”的原则。按照“一拆一补”的原则进行补偿。为农村集体经济储备经济发展用地。在拆迁补偿和长期稳定分红中充分考虑大多数村民的切身利益。尊重历史和现状,为大多数村民所接受。

●坚持“保护和延续岭南水乡传统文化”的原则,通过合理规划确定“六个保留、六个转变”的规划点。整个规划方案经过深思熟虑和精心设计,将传统历史文化与现代城市景观有机结合。

●坚持民主公开,按照村民自治尊重村民意愿。在整个拆迁重建过程中,没有异常信访事件,没有安全、安保问题或群体性事件。

转化特征

猎德村改造采用开发商预付、政府政策和村委会协助的方式,以满足村民搬迁和集体财产开发的需要,实现改造项目本身的经济平衡。

改造工程占地14万平方米,总建筑面积93万平方米,其中地下室23万平方米。村内有3条规划道路,37栋高层住宅楼、会所、祠堂、池塘等配套设施,告别了过去小楼牵手、道路狭窄的弊端。道路也与珠江新城中央商务区规划相结合。

具体拆除和规划特征如下:

●拆迁方案:猎德村的补偿原则是“一拆一补一补”,以四层为上限,分步安置。框架结构房间给予每平方米1000元的材料补偿。如果村民需要增加安置面积,他们将以每平方米3500元的单价购买。临时安置补助费标准按2004年颁布的《广州市城市房屋拆迁管理办法》执行。在过渡期间,如果被拆迁人自行安排住房,被拆迁人将按被拆迁房屋建筑面积每月支付每平方米20元的临时安置补助费。

●地块规划:猎德村根据地理环境条件分为桥东、桥西和桥西三个部分,以猎德桥和新光高速公路为界。西部地块被转换成国有土地,并在商业基础上拍卖。拍卖所得将用于支付旧村的修缮工程。东部地块仍保留为集体土地,用作重建的安置区。南部地块也是集体土地,建设五星级酒店等集体财产作为集体经济的支柱。

根据三家合作公司的计划,三家公司的股份平均各占三分之一,分两个阶段开发,预计开发期为4-5年。富力地产负责甲级办公楼、五星级酒店和酒店公寓,和晶泰富力地产负责公寓,新鸿基地产致力于业务。

改革成果

改造前的猎德村是广州“城中村”的典型缩影。原总建筑面积68.6万平方米,均为高密度农民自建房屋。面积小,质量差,违章建筑问题突出,火灾隐患严重,治安环境复杂,卫生条件差。此外,一些古宅、祠堂等历史建筑仍然保存完好,但由于年久失修,存在巨大的安全隐患。

新建的猎德村(安置区)减少了居住用地,增加了商业、绿化和公益设施用地。建设用地总面积13.1万平方米,由37栋高层住宅、一所九年制义务教育学校和一所幼儿园组成。绿地率从改造前的5%提高到30%,绿地面积增加了1万多平方米。建筑密度从60%降至28%,学校、幼儿园、文化活动中心、卫生服务中心、肉类市场等公共服务设施严格按照相关法律法规要求的标准配置。

同时,猎德村的经济效益显著提高。村民住房租金收入从装修前的800元增加到每月每户4000元,增长了5倍。村民自有住房价值从改造前的4000元/平方米增加到3万元/平方米,增长7倍以上。村集体年收入从改造前的1亿元增加到5亿元,增长了5倍。村民人均年息从改造前的5000元增加到3万元,增长了6倍。通过村民集中居住,猎德还节约了247亩土地,节地率达52%。

案例审查

在广州猎德村正式启动城中村改造工程之前,广州市政府就如何推进城中村改造进行了十多年的探索。从最初拒绝开发商进入,坚持政府自主开发的模式(这种模式是上海、张家港等江浙两省采用的主要模式),到政府主导的开发商引进模式,最终形成了村集体政府主导的社会力量引进模式。在这种不断的进步中,猎德村改造模式的成功无疑具有象征意义。作为广州市政府推出“三旧”改造政策后首个全面改造的城中村,猎德村也为其他村集体的后续改造项目提供了宝贵的信心和经验支持。

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[指南]广东省自然资源部

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冯山的书

[作家]冯善书

[消息来源]南方报业传媒集团南方客户

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